La aprobación de la Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana, el pasado 5 de Abril, implica una serie de modificaciones en la toma de decisiones en las comunidades de vecinos, en lo relativo a la ejecución de obras de mejora en los edificios.

La nueva ley modifica  las exigencias de unanimidad y mayorías que las comunidades de propietarios deben respetar para adoptar decisiones sobre obras relativas a la conservación y mantenimiento cuya autorización compete, en realidad, a la Administración.

Obras de conservación y accesibilidad, sin necesidad de junta de propietarios.

En estas actuaciones se incluyen las instalaciones “que resulten necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad, así como las condiciones de ornamentación y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación”.

La Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana establece para los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente sanciones administrativas individuales.

Las obras “que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y las que sean requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años” no deberán aprobarse en junta.

Tampoco necesitarán consenso de la comunidad, la instalación de “rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior”.

De acuerdo con la nueva ley, se exige el acuerdo por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, para la realización de obras destinadas a la división material de pisos o locales para formar otros más reducidos e independientes. Además, en estos casos, no será necesario el consentimiento de los titulares afectados”siempre que se tenga en cuenta el carácter necesario u obligatorio de las obras”.

Para aumentar la superficie al agregar otros colindantes del mismo edificio, “o su disminución por segregación de alguna parte, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura”, también se necesitará una mayoría de tres quintas partes de propietarios.

Desde julio de 2012, es obligatorio que todos los edificios de viviendas plurifamiliares con más de 50 años de antigüedad, salvo que la Comunidad Autónoma marque otras fechas, situados en ciudades de más de 25.000 habitantes realizen y superen de forma positiva un ITE ( Inspección Técnca de Edificios).

En este informe evalúa el “estado general” del edificio y detecta las anomalías que pueden afectar a la seguridad de sus habitantes para que sean solventadas en los plazos marcados por la Generalitat de Catalunya, en función de su gravedad.

Exige profesionalidad

Como el ITE, se basa en un examen visual y los criterios en muchos casos son subjetivos, te recomiendo que busques un profesional bien formado que vaya acompañado de l técnico que se responsabilizaría de las obras a realizar, para evitar que una mala praxis acabe con cuantiosas obras que deberéis ejecutar de forma obligatoria.

Solicita al técnico que efectuará el ITE un avance de las deficiencias encontradas para subsanarlas antes de la emisión de una cualificación desfavorable que os obligaría a realizar obras mayores.

Infórmate de las ayudas o subvenciones que en materia de rehabilitación de edificios puedes encontrar en tu Ayuntamiento o en la Generalitat, sobre todo si aprovechas la realización de un ITE para introducir mejoras de eficiencia energética en tu edificio o mejoras de accesibilidad ( rehabilitación de fachadas, colocación de ascensores,…).

Aunque no es obligatorio el visado del acta de inspección por parte del Colegio de Arquitectos, así tendrás constancia de que el técnico que ha realizado el ITE está habilitado para desempeñar con garantías su trabajo y está cubierto por un seguro de responsabilidad civíl. Homemade porn www.amateurest.com UK.

El precio del ITE:

Desconfía de las ofertas. El precio de una Inspección Técnica de Edificios bien realizada, dependiendo del número de viviendas y algún que otro condicionante, no debería bajar de los 400 €.

Este precio incluiría las visitas de técnico al edificio, la recogida de antecedentes, la cumplimentación del acta de inspeción, el visado ( optativo. Sólo es obligatorio en certificados finales de obra en los que se exija la presentación de un proyecto) y la presentación en el Ayuntamiento de tu municipio.

Si deseas más información sobre como realizar el ITE de tu edificio contacta con nosotros en 93 318 55 96, somos especialistas en rehabilitación de edificios con más de 20 años de experiencia y disponemos de un departamento de arquitectura especializado en inspecciones técnicas de edificios (ITE).

 

Continuando con el post anterior sobre la fachada, en este ponemos más énfasis en la orientación de ésta.

Tratamientos de fachadas según orientación

A nivel únicamente de balance energético se pueden distinguir las necesidades según las orientaciones. El parámetro principal coeficiente de transmisión térmica (K) valor indicativo de flujo de calor por unidad de superficie que atraviesa un cierre cuando la diferencia de temperatura entre los dos lados es de un grado centígrado. Este salto térmico hace referencia al aire de un lado y del otro, es decir, la parte interior y el exterior del cierre.

-Fachada Norte:
Hay que minimizar la superficie de aperturas, garantizando la iluminación suficiente del interior, y la función principal del vidrio tiene que ser la de aislamiento térmico hacia el exterior.

Incidencia solar: Mínima
Actuación: Minimizar superficie aperturas (sin olvidar la necesidad de iluminación natural)

-Fachada Este y Oeste:
Incidencia solar: Durante el periodos primaveral, otoño y en verano de forma muy perpendicular a la fachada.
Actuación: protecciones solar móviles, puesto que sólo tendrá que excluir la radiación durante unas horas y el resto de horas querremos una vista libre y luz natural indirecta

-Fachada Sur:
Incidencia solar: Máxima
Actuación:

-Ed.Oficinas: protección móvil en invierno.

-Ed.Viviendas: protección horizontal fijo. El sol de invierno es bienvenido para aportar calor en el interior y el sol de verano con esta medida pasiva no llega a entrar al edificio.

A fachada Sur una otro actuación posible, es la plantación de árboles de hoja caduca así conseguiremos una protección solar durante los meses de verano y al cambiar las hojas en invierno dejarán pasar toda la radiación solar que necesitamos.

Encontraremos otras maneras de conseguir protecciones pasivas, cada una con sus ventajas e inconvenientes:

1. Fachada del edificio Mediático de Barcelona, edificio singular con soluciones de cierres singulares, las cuales no niego que sean muy buenas en eficiencia pero no lo podemos contemplar como una solución del día a día por su singularidad y por su elevado coste.

2. Fachada edificio en la zona 22@ de Barcelona el cual para tamizar la luz y evitar insolación directo han “envuelto” el edificio con una malla que filtra la luz. Personalmente creo que es una solución muy inamovible y fijo, la cual no nos permite jugar con cuando nos interesa recibir la radiación y cuando no, y nos rompe la visualidad de interior a exterior.

3. Fachada de un edificio de oficinas situado al barrio de Pueblo Nuevo de Barcelona. Donde usa protecciones fijas verticales para evitar insolación del Sol directo en un determinado punto del día y época, esto sin prácticamente influir en la luminosidad natural.

Continuara…